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商品房空置率26.6%,但只要这个最关键因素不改变,房价仍看好

作者:aqi 来源: 日期:2019-1-24 9:41:28 人气:1 评论:0


  围绕住房空置率问题,我们旁观者破有说法。有的人认为,我们所在小区或者路过小区,空置率都很高,一栋楼或者一个单元都没几户的灯是亮着的。特别是一些配套不成熟的新区,入住率更是少得可怜。


  对于有多少房子是空置的,目前在国内没有统一的官方说法,不过,大多数民间机构发布的中国住房空置率在20%-28%之间,前一段时间,有一家英国媒体发布过30%的数值。最近新发布的空置房数据,是由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁发布的,他在《2017中国城镇住房空置分析》报告中说出了几个数据:


  一线城市、二线城市、三线城市住房空置率分别为16.8%、22.2%、21.8%,其中商品房空置率为26.6%,整体上,对应全国共计6500套空置房。与国际上比较,我们的住房空置率处于较高水平,高于绝大多数国家。


  当然,不同城市空置率也会有较大差别,一线城市空置率相对较低,说明住房需求较大,二三线城市空置率高,主要还是城市体量和发展相对滞后,实际住房需求相对弱些。按理说,住房空置率如此高,说明实际住房需求跟不上,为什么房价还一直在上涨呢?


  房价之所以不断上涨,除去货币、政策、人口等因素外,推动房价上涨最重要、最直接的因素是什么呢?回答这一问题,似乎可以从中国社科院在2018年发布的2017年《房地产蓝皮书》中找到答案。该报告中显示,2017年土地价格与房价的比值达到了0.68,换句话说,土地成本已经占房价的68%,接近7成。从这个角度看,地价推动房价上涨的结论是成立的。


  那么,地价为什么要上涨呢?在《中国土地政策改革》一书有这样一段论述:


  “地方政府对建设用地的出让与资金使用支配余地大,土地出让收入成为筹措城市基础设施资金的重要渠道。地方政府不仅垄断了建设用地的“卖地权”,而且对于越来越丰厚的土地收入有绝对的支配权”。


  从这里我们可以看出,城市土地卖出收入大部分归地方所有,并支配使用。这对于急需城市建设资金的地方来说,土地无疑是资本,城市交通、公共服务配套、城建等都需要大笔的资金,而地方的另一笔重要的税收,由企业交的税相对来说都比较固定,并且还不能收多了,否则企业经营不下去,甚至跑了,考虑到地方就业问题,我们很多时候还要减免和照顾。通过多年的经验表明,土地无疑是来钱最快、最多的金主,对于卖地,我们向来都是认真的。


  记得前些年,由于很多城市急需资金,供地较多,导致商品房上市量大幅上升,形成了一个个空城,这也是后来为什么开启了长达3年的三四线去库存模式。到目前,大部分地区楼市去库存任务基本完成。也正是这次去库存,让地方明白了一个道理,大量的供地,反而导致“房子卖不出去、土地不好卖”的恶性循环。所以,在去库存期间,大部分城市基本停止供地,据笔者所知,沿海很多三四线城市3年时间内基本没有什么建设用地上市。


  物以稀为贵,土地供应越少,反而可以卖更多的钱,以前卖10块地才能卖10亿,现在只需要5块地就可以满足目标。在刚开始的时候,只有少部分城市精于这样的操盘,而到现在越来越多的城市都学会了。而作为拿地方面的开发商也不傻,我拿地价格都这么高,建造出来的房子自然也不能亏本,正常情况下,还要赋予一定的利润,所以,面粉价格越高,面包价格肯定会更高。


  未来房价还会涨吗?


  我们把上面房价上涨最直接的主因,归咎于“土地财政”四个字。现在的逻辑是,如果“土地财政”不改变,势必还会沿着“地价推动房价上涨”老路进行。这样的路子会改变吗?答案是肯定的,会,但不是现在。一般来说,一个城市一年的地方财政支出在编制新的一年预算时,都会呈现一定幅度增长,土地收入作为大多数城市的重要收入,无论如何都是不能放弃的,否则,城市很多规划好的工程、建设投入事项就只能搁置。所以,在目前很多城市还没有找到替代土地财政的收入项目。这种情况一线城市相对好很多,但更多的二、三、四线城市对“土地财政”依赖严重。


  那为什么土地财政不可持续呢?答案很简单,在国家控制的建设用地指标下,我们总有用完可建设土地的那一天。这个时间到底还有多久呢?这要根据每个城市的情况而定,按照现在这个情形,除非达到一线城市的城市开发力度才会缓和,而目前大多数二、三线城市要城建水平相对成熟,没有个10年、8年,是难以完成的。当然,在“房住不炒”精神指引下,我们地方也不能一味指望抬高地价获取财政收益,房价少涨,也会反作用地价。


  最后,回到题目。曾有人提议,住房空置率过高,就应该征收空置税,打击炒房客。昌建君悦府售楼部想说的是,只要是税,我们作为普通大众也未必不会涉及,你现在不涉及,未来没有可能吗?当前我们的税目够用了,我们没有必要做搬起石头砸自己脚的事。


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